Cách kiểm tra quy hoạch đất trước khi mua

Mua đất dính quy hoạch, lộ giới hoặc đang tranh chấp là rủi ro lớn nhất khi giao dịch bất động sản. Dưới đây là 6 bước nên làm trước khi đặt cọc, kèm nơi cần hỏi và giấy tờ cần xem.

1. Xác định đúng vị trí và ranh thửa

Nhiều tranh chấp bắt nguồn từ việc người mua xem một mảnh đất nhưng giấy tờ lại là thửa bên cạnh. Hãy:

• Ghi lại số tờ bản đồ, số thửa trên Giấy chứng nhận và so với sơ đồ thửa (hình vẽ, kích thước cạnh) ở trang trong.
• Ra thực địa đối chiếu mốc ranh, tường rào, chiều dài mặt tiền với kích thước ghi trên sơ đồ.
• Ghim vị trí trên bản đồ và chọn hoặc vẽ ranh thửa để có kích thước từng cạnh, hướng mặt tiền và diện tích tham khảo.

2. Đối chiếu Giấy chứng nhận

Kiểm tra tên người sử dụng đất, diện tích, mục đích sử dụng (ví dụ đất ở, đất trồng cây lâu năm), thời hạn sử dụng, các ghi chú về phần diện tích thuộc hành lang hoặc lộ giới, và trang biến động (đã chuyển nhượng, thế chấp, tách thửa…). Diện tích thực tế chênh lệch nhiều với giấy tờ là dấu hiệu cần làm rõ.

3. Tra cứu thông tin quy hoạch

Thông tin quy hoạch cho biết thửa đất trong tương lai được dùng vào việc gì: đất ở, đường giao thông, công viên, trường học… Cách làm:

1. Xem trên cổng thông tin quy hoạch hoặc cổng dữ liệu mở của tỉnh, thành phố (nhiều nơi đã công khai bản đồ quy hoạch dạng số).
2. Gửi văn bản đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch tới cơ quan quản lý quy hoạch cấp tỉnh hoặc UBND cấp xã nơi có đất. Đây là thông tin có giá trị chính thức.
3. Lưu ý quy hoạch có thể đã được điều chỉnh: luôn hỏi văn bản mới nhất và ngày ban hành.

Thư Viện Quy Hoạch giúp bạn xem nhanh vùng quy hoạch tại vị trí, tỷ lệ phần trăm trên thửa và nguồn văn bản, để biết cần hỏi cơ quan nào và hỏi gì – nhưng không thay thế văn bản trả lời của cơ quan nhà nước.

4. Kiểm tra lộ giới và chỉ giới đường đỏ

Nếu thửa đất nằm cạnh đường dự kiến mở rộng, một phần diện tích có thể thuộc lộ giới: phần này thường bị hạn chế xây dựng và có thể bị thu hồi khi làm đường. Hãy xin thông tin chỉ giới đường đỏ, bề rộng lộ giới, và tính phần diện tích còn lại có thể xây dựng.

5. Kiểm tra thế chấp, kê biên, tranh chấp

Đề nghị người bán cùng tra cứu (hoặc ủy quyền) tại Văn phòng/Chi nhánh đăng ký đất đai để biết thửa đất có đang thế chấp ngân hàng, bị kê biên hay có đơn tranh chấp không. Hỏi thêm UBND cấp xã và hàng xóm xung quanh về tranh chấp ranh giới, lối đi.

6. Ghi nhận bằng văn bản trước khi đặt cọc

Đưa vào hợp đồng đặt cọc các cam kết của bên bán về tình trạng quy hoạch, lộ giới, không tranh chấp, không thế chấp, cùng điều kiện hoàn cọc nếu thông tin sai. Nên công chứng hợp đồng và giữ lại toàn bộ văn bản đã tra cứu.

Câu hỏi thường gặp

Đất “dính quy hoạch” có mua bán được không?

Tùy trường hợp: nếu chưa có quyết định thu hồi đất, người sử dụng đất thường vẫn thực hiện được các quyền theo quy định nhưng bị hạn chế xây dựng mới. Hãy hỏi cơ quan có thẩm quyền về tình trạng cụ thể và kế hoạch thực hiện.

Mất bao lâu để có văn bản cung cấp thông tin quy hoạch?

Thời gian phụ thuộc quy trình của từng địa phương. Hãy hỏi trực tiếp bộ phận tiếp nhận hồ sơ khi nộp đề nghị.

Bản đồ trên mạng có đáng tin không?

Chỉ dùng để tham khảo. Hãy xem nguồn, số hiệu văn bản và ngày cập nhật; khi cần ra quyết định, dựa vào văn bản do cơ quan nhà nước cung cấp.

Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý. Quy định có thể thay đổi; hãy xác minh tại cơ quan có thẩm quyền.